Consejería de Derechos Sociales y Bienestar del Principado de Asturias

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Incidencia social del Informe de Evaluación del Edificio (IEE)

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José Carlos Arboleya Heres. Arquitecto.Jefe del Servicio de Supervisión e Inspección de la Dirección General de Vivienda.

Resumen:

Efectos de la implantación obligatoria del Informe de Evaluación del Edificio(IEE), obligatorio para los edificios de vivienda colectiva de más de 50 años, son variados y múltiples, afectan de manera positiva tanto a las personas usuarias y propietarias como a la ciudadanía en general, y también a las Administraciones que tendrán una información precisa sobre las necesidades basadas en la situación real y contrastada, para poder articular sus ayudas. El resultado a medio plazo será un mejor parque edificatorio actualizado, en la medida de lo posible a las necesidades presentes. Tiene especial importancia en situaciones de vulnerabilidad social y económica donde el apoyo de la Administración deberá ser relevante con el objeto de que dicha vulnerabilidad no suponga una barrera insalvable frente a la necesidad de mejorar las viviendas y los edificios.

Palabras clave: Informe de Evaluación del edificio, IEE, Inspección técnica de edificios, ITE, conservación de edificios, mantenimiento de edificios, accesibilidad, certificado energético, envejecimiento de edificios,  parque edificatorio.

Imágen de casa

La esperanza de vida de una persona y de un edificio, no son en principio muy diferentes. Las personas en España, con un sistema de salud avanzado y ambicioso, estamos vigiladas y nos sometemos a periódicas revisiones, y al menor síntoma de la aparición de una enfermedad, acudimos el médico, pero, ¿qué pasa con los edificios?

Durante el proceso de construcción de cualquier edificio  participan diversos agentes de acuerdo con la normativa aplicable. Al hablar de vivienda y en general de uso residencial, de acuerdo con la Ley de Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE), el/la proyectista y director/a de obra debe ser arquitecto/a y el director/a de ejecución aparejador/a o arquitecto/a técnico. Les corresponde a estos perfiles atender, de acuerdo a su competencia y preparación al profuso cuerpo normativo que afecta a los edificios, y atendiendo a la lógica del conocimiento y gnoseología también le corresponde atender a su reforma y reparación cuando las obras de mero mantenimiento dejan de ser suficientes.

La responsabilidad del mantenimiento recae sobre el propietario/a y/o persona usuaria y la falta del mismo puede suponer un riesgo, no solo para las personas usuarias de edificio, sino también al resto de la ciudadanía. Toda la ciudadanía tenemos derecho a disfrutar de la ciudad de forma segura.

La ley del suelo ya se había preocupado estableciendo la obligación y el deber de conservar, lo que dio lugar, no en Asturias, a que en distintos municipios se desarrollaran ordenanzas sobre la Inspección Técnica de edificios (ITE). Las ITE se referían de manera fundamental a la conservación, que es lo que propiamente constituye competencia  municipal.

En 2011, la ley 8/2011, establecía la obligación a las CCAA de regular las ITE, refiriéndose a la seguridad salubridad, accesibilidad y ornato, y estableciendo la obligatoriedad a todas las viviendas que estén en municipios de más de 25.000 habitantes.  Por un lado ya muestra una preocupación por la accesibilidad, lo que era más que necesario, divide la conservación en salubridad y seguridad, pero se preocupa del ornato, lo que es discutible que sea prioritario respecto de otras circunstancias como el ahorro energético. Además, el ámbito de aplicación suponía que en un municipio de 25.000 habitantes (en Asturias son 5), tenían obligación de hacer una ITE, hasta la última vivienda unifamiliar, mientras que en un municipio de 20.000 habitantes una comunidad de vecinos/as de 40 viviendas estaría exenta de dicha obligación.

En 2013, la Ley 8/2013, conocida como la ley RRR, impulsa un nuevo modelo, más ambicioso. Pasa de Inspección técnica a Informe de Evaluación. Tiene importancia ver que antes el sujeto era la inspección, de la que necesariamente debía derivarse un informe, mientras que ahora el sujeto es un informe para cuya redacción es necesario hacer una inspección.

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El IEE se divide en tres capítulos, conservación, accesibilidad y energía. En principio la parte de conservación hay que evaluarla con un favorable o desfavorable en cada uno de sus capítulos, y de esta evaluación puede derivarse algún tipo de obligación a la comunidad o propietario/a. La accesibilidad debe definir si cumple con la normativa y en caso negativo, si es susceptible de la realización de ajustes razonable. En cuanto a la parte que se refiere a la energía, se ha considerado que estando regulada la forma de certificar energéticamente los edificios, de acuerdo a normativa estatal y autonómica, no tenía sentido más que aprovecharse de este certificado, que vuelve a ser descripción técnicamente precisa sobre la situación del edificio, pero no obliga a realizar mejoras.

En lo que se refiere a la conservación, el informe debe ser o favorable o desfavorable, y en este último caso la comunidad o la persona propietaria en cada caso debe tomar las medidas para convertir el desfavorable en favorable, normalmente acometiendo las obras que apunte el/la redactor/a del informe, y en los plazos. En los casos más graves, el Ayuntamiento deberá actuar, cuando la seguridad esté seriamente comprometida, todo ello, claro está a juicio del redactor/a, y por eso es tan importante que los y las redactores/as tengan conocimiento sobre el funcionamiento del edificio y sus sistemas constructivos, lo que avala la necesidad de que sea el personal técnico competente para la redacción de proyectos y dirección de obras según la LOE.

En cuanto al capítulo de la accesibilidad, hasta el 4 de Diciembre de 2017, esto no era más que una foto fija, sin embargo de acuerdo con la disposición adicional tercera del RD Legislativo 1/2013, ley general de derechos de las personas con discapacidad y de su inclusión social, informar que hay ajustes razonables derivará en la obligación de llevarlos a cabo y por tanto tiene importancia. En todo esto hay que contar con el buen hacer del personal técnico, no siendo obligatorio que las obras que prescribe el IEE, las proyecte o dirija la misma persona técnica que las señala, pudiendo hacerlas otra diferente.

No se puede, sin embargo, analizar los aspectos técnicos como si fueran un compartimento estanco respecto al resto de la realidad, puesto que esto sería engañarnos. Las ciudades y los edificios como ya hemos dicho, son el reflejo incontestable de una realidad social, y es que nuestra población padece, entre otros, de dos problemas que condicionan su desarrollo, uno inherente y el otro circunstancial, como son el envejecimiento y las distintas crisis (y sus consecuencias económicas). Si unimos las dos cosas nos encontramos con que estas crisis actuales y recientes, en España y en Asturias, inevitablemente llegan en un momento en el que hay un alto porcentaje de personas de edad ya avanzada que han tenido que afrontar pérdidas de empleo, jubilaciones y en definitiva, mermas en el poder adquisitivo con efectos sobre las maltrechas economías particulares, frecuentemente, con poco recorrido de mejora. Esto unido a que estas personas y sus familias, viven, en edificios también envejecidos, con sistemas constructivos obsoletos, que, como consecuencia de un deficiente aislamiento, tienen unos consumos necesarios para mantener unas mínimas condiciones de confort que se vuelven inasumibles, y a veces, las condiciones de accesibilidad y la ausencia de ascensor, impiden que algún integrante de la familia pueda salir a la calle.

Las estrecheces económicas suelen ser un obstáculo para hacer el mantenimiento en el edificio, gasto que a la larga, evitará la realización de obras mayores. Esta situación descrita de manera muy sintética, requiere que la Administración pueda actuar de manera coordinada e integrada, y lo fundamental es tener una información precisa que apunte a la definición y cuantificación del problema, y es en esto en lo que el IEE  es fundamental y tiene que venir a proporcionar esta información. Apoyando lo anterior están las ayudas públicas más eficaces cuanto mayor sea la información y más coordinada la actuación. Por eso el IEE es tanto más importante cuantos menos los recursos y mayor la necesidad del sujeto, porque aunque puede suponer un gasto para obligar a realizar unas obras, pone sobre la mesa un problema, y obliga a las administraciones a tomar las medidas oportunas, que deberían traducirse, en aquellos caso que lo requieran, en ayudas.

Atender al mantenimiento de un edificio de manera adecuada supone alargar su vida útil y lo que es más importante, el edificio tardará más años en llegar a la prestación mínima aceptable a partir de la cual se considera que el edificio ya no es capaz de atender de manera adecuada al uso para el que fue construido y por tanto está amortizado.

Todo lo anterior supone en definitiva, que los edificios de más de 50 años, de vivienda residencial colectiva, y cada diez años, deben pasar la revisión por parte del personal técnico competente que realizará un IEE. Esto, vendrá a poner sobre aviso acerca de los problemas que hay en los edificios, de la manera de solucionarlos y lo que es aún más importante,  a concienciar de la necesidad de su mantenimiento, y de las posibilidades de mejora en la accesibilidad y la energía de manera que se pueda priorizar o planificar las actuaciones  en función de su urgencia o necesidad, de su capacidad y del apoyo de las Administraciones Públicas.

Bibliografía

  • Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.
  • Decreto Legislativo 1/2004, de 22 de abril, por el que se aprueba el texto refundido de las disposiciones legales vigentes en materia de Ordenación del Territorio y Urbanismo
  • Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios, de control del gasto público y cancelación de deudas con empresas y autónomos contraídas por las entidades locales, de fomento de la actividad empresarial e impulso de la rehabilitación y de simplificación administrativa.
  • Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.
  • Decreto 29/2017, de 17 de mayo, por el que se regula el Informe de Evaluación de los Edificios y se crea el Registro General de Informes de Evaluación de los Edificios del Principado de Asturias.
  • Resolución de 11 de julio de 2017, de la Consejería de Servicios y Derechos Sociales, por la que se regula la organización y funcionamiento del Registro General de Informes de Evaluación de los Edificios en el ámbito del Principado de Asturias y se aprueba el formato al que deben ajustarse los informes de evaluación de los edificios.
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